Fiscalité locale : jurisprudence du Conseil d'Etat pour la période allant du 15 février au 17 mars 2026
Ce qu'il faut retenir :
Durant la période allant du 15 février au 17 mars 2026, le Conseil d’Etat a rendu une décision relative à l'application des coefficients de pondération de superficie pour le calcul de la valeur locative dans le cadre d'EHPAD (CE, 9e ch., 17 mars 2026, n°488206), une décision relative à la détermination des unités d'évaluation dans le cas d’un ensemble immobilier (CE, 9e ch., 17 mars 2026, n°488231), et une décision relative aux dépenses qui doivent être prises en compte pour déterminer si le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est disproportionné par rapport au montant prévisionnel des dépenses de la collectivité affectataire (CE, 9e et 10e ch., 18 février 2026, n°498197).
Pour approfondir :
S’agissant de l'application des coefficients de pondération de superficie pour le calcul de la valeur locative dans le cadre d'EHPAD (CE, 9e ch., 17 mars 2026, n°488206), le Conseil d’Etat a tout d’abord jugé que, pour le calcul de la valeur locative d'une propriété bâtie relevant de l'article 1498 du Code Général des Impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l'article 324 Z de l'annexe III au même Code ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l'affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé. Ces coefficients peuvent en revanche s'appliquer aux surfaces dont l'utilisation ne correspond pas à cette activité, même lorsqu'elles sont nécessaires à son exercice.
Puis il a refusé de renvoyer une question prioritaire de constitutionnalité fondée sur l’incompétence négative du législateur. A cet effet, le Conseil d’Etat a rappelé que, si la méconnaissance par le législateur de l'étendue de sa compétence dans la détermination de l'assiette ou du taux d'une imposition n'affecte par elle-même aucun droit ou liberté que la Constitution garantit, le pouvoir donné par la loi à l'administration de fixer, contribuable par contribuable, les modalités de détermination de l'assiette d'une imposition méconnaît en revanche la compétence du législateur dans des conditions qui affectent, par elles-mêmes, le principe d'égalité devant les charges publiques. Puis il a constaté, en l’espèce, que les dispositions contestées prévoient, pour le calcul de la valeur locative des locaux professionnels soumis à la taxe d'habitation, leur classement en sous-groupes et en catégories qui doivent être définis par le pouvoir réglementaire en fonction des critères déterminés par ces mêmes dispositions législatives, et qu’elles n'ont ni pour objet ni pour effet de permettre à l'administration de fixer, contribuable par contribuable, l'assiette de l'impôt.
Enfin, sur le terrain conventionnel (article 14 de la CEDH), le Conseil d’Etat a estimé que les EHPAD ne sont pas placés dans une situation différente selon qu'ils sont ou non à but lucratif, et que le pouvoir réglementaire avait donc pu s'abstenir d'opérer une distinction, au sein du sous-groupe VIII, entre ces établissements.
S’agissant, en deuxième lieu, de la détermination des unités d'évaluation dans le cas d’un ensemble immobilier (CE, 9e ch., 17 mars 2026, n°488231), le Conseil d’Etat a rappelé la jurisprudence constante dont il ressort que, « hors le cas des immeubles de grande hauteur, les parties d'un ensemble immobilier constituent des "fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte" au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire chacune l'objet d'une utilisation distincte par un même occupant, quand bien même elles feraient l'objet d'une exploitation commune. Par suite, que la circonstance que des immeubles fassent l'objet d'une exploitation commune est sans incidence pour apprécier s'ils peuvent chacun faire l'objet d'une utilisation distincte et, par suite, relever de la même unité d'évaluation foncière. En revanche, des immeubles faisant l'objet d'une exploitation séparée ne peuvent relever d'une même unité d'évaluation ».
Au cas d’espèce, il en a déduit que lorsque deux établissements sont chacun titulaire d'un agrément distinct, qu'ils correspondent à des bâtiments indépendants, disposant chacun de son parking, son entrée et ses voies de communications internes et, enfin, sont chacun doté d'un personnel propre et d'une clientèle distincte, il convient de procéder à des évaluations distinctes.
Et s’agissant, enfin, des dépenses qui doivent être prises en compte pour déterminer si le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est disproportionné par rapport au montant prévisionnel des dépenses de la collectivité affectataire (CE, 9e et 10e ch., 18 février 2026, n°498197), le Conseil d’Etat a apporté deux précisions. D’une part, le montant des recettes prévisionnelles de la section d'investissement n’est pas une donnée pertinente. Et d’autre part, les dépenses prévisionnelles auxquelles il est possible de se référer peuvent être celles qui ressortent d’un rapport d'orientation budgétaire.
Un article extrait de La Lettre de la Fiscalité - Mars 2026
