Fiscalité immobilière : conditions d'assujettissement à l'impôt sur la fortune d'un résident russe détenant indirectement des immeubles en France
Ce qu'il faut retenir :
Selon la Cour de cassation, il ressort des stipulations de la convention fiscale franco-russe du 22 novembre 1996, interprétée à la lumière des dispositions du Code général des impôts, qu’un résident russe était passible de l’impôt de solidarité sur la fortune à raison de participations dans une société chypriote détenant indirectement des immeubles en France (Cass. com., 6 mai 2026, n°24-22.185).
Pour approfondir :
Au cas d’espèce, un résident fiscal russe possédait des participations, à hauteur de 100 %, dans une société chypriote. Celle-ci détenait l'intégralité du capital de deux sociétés suisses, et 5 % du capital de deux sociétés civiles immobilières françaises (la fille du contribuable détenant les 95 % restant). Les deux sociétés suisses et les deux sociétés françaises étaient propriétaires de biens immobiliers situés en France. Le contribuable prétendait que sa participation dans la société chypriote devait ne pas être intégrée dans l'assiette de son ISF.
Pour refuser de faire droit à cette demande, la Cour de cassation a fait application de la convention fiscale franco-russe du 22 novembre 1996, dont il ressort que « la fortune constituée par des actions, parts ou autres droits dans une société ou personne morale dont l'actif est principalement constitué, directement ou par l'interposition d'une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens est imposable dans cet Etat ». Dans la mesure où la notion de « personne morale dont l'actif est principalement constitué, directement ou par l'interposition d'une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens » n'est pas définie par la Convention, la Cour de cassation a estimé qu’elle devait « être comprise selon le sens qui lui est donné par le droit français, aucun élément contextuel relatif à la Convention, issu notamment du protocole de la Convention, n'exigeant une interprétation différente ». Elle s’est par suite référée aux « dispositions de l'article 750 ter, 2°), alinéas 1, 2 et 4 du code général des impôts ainsi que, par renvoi de ce texte, celles de l'article 990 D du même code », dont il ressort que le nombre d’entités juridiques interposées entre un immeuble et son propriétaire est indifférent.
Un article extrait de La Lettre de la Fiscalité - Mai 2026
