Cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière : la fin du simple acte sous seing privé
Code civil nouvel article 1865-1
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit dans le Code civil un nouvel article 1865-1, en vigueur depuis le 27 juin 2026. Ce texte modifie sensiblement le formalisme applicable aux cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière. Désormais, à peine de nullité, ces cessions doivent être constatées par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans des hypothèses limitées, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable légalement habilité.
1. Une nouvelle condition de validité de la cession
Jusqu’à présent, la cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière pouvait, sous réserve des règles propres à la société concernée et des formalités fiscales applicables, être constatée par un acte sous signature privée classique.
Le nouvel article 1865-1 du Code civil opère un changement important : il ne s’agit plus seulement d’une exigence probatoire ou fiscale, mais d’une condition de validité de l’acte. Le texte vise expressément la sanction de la nullité.
La cession doit donc être formalisée selon l’une des formes légalement admises :
- un acte authentique ;
- un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ;
- ou, dans les seuls cas où l’expert-comptable est légalement habilité à intervenir, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.
L’acte contresigné par avocat prend ici une importance particulière. Aux termes de l’article 1374 du Code civil, il fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. Il est également dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
2. Les sociétés concernées : le renvoi à la notion fiscale de prépondérance immobilière
Le nouvel article 1865-1 renvoie à la définition de la société à prépondérance immobilière prévue par l’article 726, I, 2° du Code général des impôts.
Sont visées les personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
La réforme concerne donc notamment les SCI, mais également toute société commerciale ou civile qui, sans être nécessairement une société immobilière par son objet, entre dans cette définition fiscale en raison de la composition de son actif.
Le texte prévoit toutefois une exclusion : il ne s’applique pas aux cessions portant sur des parts sociales ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
3. Sanctions : nullité civile et contrôle fiscal à l’enregistrement
La sanction civile est claire : l’absence d’acte authentique, d’acte contresigné par avocat ou d’acte rédigé par un expert-comptable habilité expose la cession à la nullité.
Mais la loi ajoute un second verrou, fiscal cette fois. Le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement des cessions concernées à la présentation de la copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.
En pratique, une cession non conforme se heurtera donc non seulement au risque de nullité, mais également à une difficulté immédiate lors de son enregistrement. La réforme impose ainsi d’intégrer ce formalisme dès la préparation de l’opération, et non comme une simple formalité de clôture.
4. La motivation du nouveau texte : sécuriser, tracer et prévenir les fraudes
Cette réforme s’inscrit dans une loi dont l’objet général est de renforcer la lutte contre les fraudes fiscales et sociales, avec un triple objectif : mieux prévenir et détecter, mieux lutter et sanctionner, et mieux recouvrer.
Le choix de viser les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière n’est pas neutre. Ces sociétés permettent de détenir indirectement des actifs immobiliers parfois significatifs. Or, la cession de titres sociaux peut, en pratique, permettre la transmission économique d’un immeuble sans passer par les mêmes circuits formels qu’une vente immobilière directe.
Le législateur a donc entendu renforcer la traçabilité de ces opérations, assurer l’intervention de professionnels soumis à des obligations de vigilance, de déclaration et d’information, et limiter les risques de montages opaques, de dissimulation de prix, de fraude fiscale ou de blanchiment. L’article 1865-1 prévoit d’ailleurs expressément que les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, c’est-à-dire le dispositif relatif à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
5. Les conséquences pratiques pour les opérations en cours et à venir
La réforme appelle plusieurs réflexes immédiats.
D’abord, toute cession de titres d’une société détenant des actifs immobiliers doit désormais donner lieu à une vérification préalable de la qualification de société à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du CGI.
Ensuite, si cette qualification est retenue, l’acte doit être préparé sous l’une des formes prévues par le nouvel article 1865-1. Le simple acte sous signature privée entre les parties n’est plus suffisant.
Enfin, les praticiens devront veiller à documenter la valeur des titres, la composition de l’actif social, l’identité des parties, les modalités de paiement du prix, l’origine des fonds et les déclarations fiscales utiles.
L’intervention du notaire ou de l’avocat ne constitue donc pas seulement une exigence de forme ; elle devient un élément central de sécurisation juridique, fiscale et patrimoniale de l’opération.
Conclusion
Le nouvel article 1865-1 du Code civil marque une évolution importante du droit des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En imposant, à peine de nullité, le recours à un acte authentique, à un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas limités, à un acte rédigé par un expert-comptable habilité, le législateur met fin à la liberté du simple sous seing privé pour ces opérations.
Cette réforme doit être comprise comme une mesure de sécurité juridique et de police fiscale. Elle consacre également le rôle de l’acte d’avocat dans les opérations patrimoniales et immobilières indirectes, aux côtés de l’acte authentique notarié.
Un article rédigé par Jean-Charles SIMON
