Pour la cour de Cassation, des titres de sociétés à prépondérance immobilière peuvent être des biens immobiliers au sens de la convention fiscale franco luxembourgeoise de 1958, passibles de l'impôt sur la fortune en France entre les mains de leurs associés luxembourgeois
Dans un arrêt du 2 avril 2025 (Cass. com., 2 avril 2025, n° 23-14.568), la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que les parts sociales de sociétés civiles immobilières françaises possédant des immeubles en France étaient passibles de l’impôt sur la fortune en France entre les mains de leurs associés luxembourgeois.
Précédemment, la Cour de cassation considérait qu’au regard des conventions fiscales internationales (en l’occurrence, la convention franco-monégasque), des parts de sociétés civiles immobilières ou de sociétés à prépondérance immobilière étaient assimilables à des biens mobiliers, et non à des biens immobiliers, de sorte qu’elles étaient en principe imposables par l’Etat de résidence de leur propriétaire, et non par l’Etat de situation de l’immeuble (Cass., Ass. Plén., 2 octobre 2015, n° 14-14.256, DGFiP c/ Mme Eshagh : solution retenue en matière de succession et transposable à l’impôt sur la fortune). Il est précisé que cette jurisprudence allait à l’encontre de celle du Conseil d’Etat compétent en matière d’imposition des revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values immobilières), fondée sur le principe d’application subsidiaire des conventions fiscales internationales permettant, sur le fondement du droit interne, d’assimiler des sociétés à prépondérance immobilières à des immeubles, et de leur appliquer les dispositions des conventions fiscales internationales qui concernent les biens immobiliers (CE, 8e et 3e ch., 24 février 2020, n° 436392), lesquels sont en principe imposables par l’Etat où ils sont situés.
Pour juger, dans l’arrêt du 2 avril dernier, que des titres de sociétés à prépondérance immobilière peuvent être assimilés à des biens immobiliers passibles de l’impôt sur la fortune en France entre les mains de leurs associés luxembourgeois, la Cour de cassation n’a pas reviré la jurisprudence Mme Eshagh. Et elle n’a pas fait sien le raisonnement du Conseil d’Etat fondé sur la subsidiarité d’application des conventions fiscales internationales. Elle a simplement relevé qu’en vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-luxembourgeoise de 1958, les gains provenant de l'aliénation de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont imposables dans l'Etat de situation des biens immobiliers, et qu’il en résulte que les parts de sociétés civiles immobilières ayant leur siège social en France y possédant des biens immobiliers doivent être regardées comme des biens immobiliers au sens de la convention.
Discutable, la portée de cette solution doit être relativisée. Elle résulte des spécificités de la convention fiscale franco-luxembourgeoise de 1958, qui a été de surcroît remplacée par une nouvelle convention en 2018.
Un article issu de La Lettre de la Fiscalité - Mai 2025
