Loi n°2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
L’équipe Urbanisme et Aménagement du Département IMMOBILIER du Cabinet SIMON ASSOCIES vous informe de la publication, au Journal Officiel du 27 novembre 2025, de la Loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, après une censure partielle par le Conseil constitutionnel.
Cette loi introduit des modifications, pas toujours simplificatrices, en matière d’urbanisme réglementaire (documents d’urbanisme), d’urbanisme opérationnel, et de contentieux de l’urbanisme, en particulier.
En matière d’urbanisme réglementaire (PLU – SCOT) :
➡️ Simplification des procédures d’évolution des SCoT et des PLU(i)
• La procédure de modification devient la procédure de droit commun et les cas de recours à la procédure de révision sont significativement réduits. La modification simplifiée est supprimée et seule subsiste la procédure de modification ordinaire.
• L’auteur du document d’urbanisme peut choisir de recourir à la participation du public par voie électronique (PPVE), plutôt qu’à une enquête publique
• La caducité automatique des SCoT est supprimée, et l’évaluation de ces derniers doit intervenir tous les 10 ans et non plus tous les 6 ans
• Les nouvelles règles procédurales de modification du PLU(i) et du SCoT ne deviendront applicables que six mois après la promulgation de la loi et ne s'appliqueront pas aux procédures de modification ou de révision déjà en cours à cette même date.
➡️ Création d’un document d’urbanisme unique valant schéma de cohérence territoriale et plan local d’urbanisme intercommunal
« Lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale », cette intercommunalité a la possibilité de créer un document d'urbanisme unique qui fusionnera la fonction et les effets d’un SCoT et d’un PLU(i)
➡️ Création d’un document d’urbanisme unique valant schéma de cohérence territoriale et plan local d’urbanisme intercommunal
« Lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale », cette intercommunalité a la possibilité de créer un document d'urbanisme unique qui fusionnera la fonction et les effets d’un SCoT et d’un PLU(i)
➡️ Densité minimale de construction
Généralisation de la faculté pour les PLU d’instaurer une densité minimale sur l’ensemble du territoire, alors que cette faculté était autrefois réservée aux secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés
En matière d’urbanisme opérationnel (DP – PC - PAT) :
➡️ Facilitation de certaines opérations
• Alors même qu’il n’était prévu que dans le cadre de contrat de projet partenarial d’aménagement, est généralisé le dispositif qui permet d'obtenir une autorisation d'urbanisme unique pour aménager plusieurs terrains distincts et non contigus (permis d’aménager multisites), sous réserves de respecter trois critères cumulatifs (Art. L.442-1-3 C. Urb.) : une demandé déposée par un demandeur unique pour un projet constituant un ensemble unique et cohérent et garantissant l’unité architecturale et paysagère des sites concernés
• Facilitation procédurales au profit des grands projets nucléaires.
• Assouplissement des contraintes pour permettre la création de logements :
- Dérogation aux règles de destination figurant au PLU pour permettre la création de logements dans le cadre de la reconversion de zones d’activité économique (Art. L..152-6-7 C. Urb.)
- Dérogation aux règles du PLU pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement aux étudiants
- Dérogations aux règles du PLU pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de 2 ans si la surélévation permet d’agrandir un logement existant ou de créer un ou plusieurs nouveaux logements
- Possibilité de transformer les résidences hôtelières à vocation sociale mobilité, en logements locatifs sociaux familiaux, dans le cadre de protocoles pluripartites
• Création du dispositif d’Opération de Transformation Urbaine (OTU) pour favoriser l'évolution ou la requalification du bâti existant et l'optimisation de l'utilisation de l'espace dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d'habitat individuel ou dans les zones d'activité économique (Art. L.315-1 C. Urb.)
➡️ Introduction de possibilités de déroger au PLU en matière de stationnement
• Dérogation à l’obligation de création de places de stationnement pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, délibération motivée, (Art. L.152-6 C. Urb.)
• Introduction d’une possibilité générale de déroger aux exigences de stationnement assortie de certaines conditions fixées par la dérogation accordée (Art. L.152-6-1 C. Urb.)
• Dérogations aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante (Art. L.152-6 C. Urb.).
• La loi élargit le champ d’application de l’article L.151-34 du code de l’urbanisme qui permet d’abaisser le nombre de places de stationnement à réaliser pour certains projets : elle bénéficie désormais aux immeubles de logements construits sous le régime du bail réel solidaire.
• Le taux de réduction minimal des exigences de stationnement passe de 15% à 30% si les constructeurs mettent à disposition des véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté, des véhicules propres en autopartage pour les futurs occupants ou bien, si une aire de covoiturage est déjà disponible et utilisable dans l'environnement immédiat du nouveau projet de construction (Art. L.151-31 C. Urb.)
• Le périmètre autour d'une gare ou d'une station de transport public majeur (comme le métro, tramway ou bus en site propre) où il est possible de déroger, en tout ou en partie, à l'obligation de construire des places de stationnement pour les logements est désormais étendu de 500 mètres à 800 mètres (Art. L.152-6 C. Urb.).
• Pour « les opérations prévoyant la création d’au plus dix logements », le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition peut être tenu quitte des obligations relatives au stationnement sous réserves d’avoir recours à « une aire de stationnement mutualisée » (Art. L.152-6 C. Urb.).
➡️ Cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis de construire ou les permis d’aménager modificatifs - Art. L.431-6 et R.441-5 C. Urb.
Si les travaux autorisés par le permis de construire ou le permis d’aménager initial ne sont pas achevés, et que ledit permis est toujours en cours de validité, la demande de permis de construire ou d’aménager modificatif ne peut pas, pendant une période de 3 ans à compter de la délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales, sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles.
Exception : restent applicables aux permis modificatifs les nouvelles dispositions ayant pour objet d'assurer la sécurité ou la salubrité publique
➡️ Evolution des constructions existantes devenues non conformes - Art. L.111-35 C. Urb.
Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme pour permettre sa surélévation ou sa transformation limitée, l’autorisation ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.
➡️ Assouplissement des dispositions régissant la solarisation des parkings - Art. 40 de la lois APER
La loi assouplit les contraintes d'aménagement des parc de stationnement en confirmant clairement la possibilité de mixer les ombrières photovoltaïques et la végétalisation, sous réserve qu’au moins la moitié de la superficie du parc soit ombragée, et que les ombrières photovoltaïques représentent au moins 35 % de cet ombrage
Elle autorise également la combinaison des ombrières photovoltaïques avec différentes sources d'énergies renouvelables.
Le calendrier de mise aux normes des parcs existants est assoupli :
- les parcs de stationnement d’une superficie comprise entre 1.500 et 10.000 m² pourront bénéficier d’un délai supplémentaire jusqu’au 1er janvier 2030 (au lieu du 1er juillet 2028) sous réserve d’avoir conclu un contrat d’engagement avec acompte avant le 30 juin 2027 et d’un bon de commande avant le 31 décembre 2027.
- les parcs de stationnement d’une superficie supérieure à 10.000 m² pourront bénéficier d’un délai supplémentaire jusqu’au 1er janvier 2028 (au lieu du 1er juillet 2026) sous réserve d’avoir conclu un contrat d’engagement avec acompte avant le 30 juin 2026 et d’un bon de commande avant le 31 décembre 2026.
En matière de contentieux de l’urbanisme :
➡️ Suppression de la possibilité de soulever, par voie d’exception, les vices de forme ou de procédure affectant un document d’urbanisme
Pour rappel : la voie d'exception désigne le mécanisme juridique par lequel l'illégalité d'un acte réglementaire (tel qu'un document d'urbanisme) peut être soulevée, non pas directement par un recours en annulation contre l’acte lui-même, mais indirectement à l'occasion d'un recours dirigé contre une décision individuelle prise en application de ce document (telle qu’une décision relative à une autorisation d’urbanisme)
Il ne sera désormais plus possible de soulever, par voie d’exception, les vices de forme ou de procédure affectant un document d’urbanisme, à l’occasion de la contestation d’une autorisation d’occuper le sol, par exemple.
Ces mêmes prescriptions trouvent à s'appliquer à l'acte prescrivant l'élaboration ou la révision d'un document d'urbanisme, ainsi qu'à celui portant création d'une zone d'aménagement concerté (ZAC).
➡️ Introduction d’une présomption d’urgence dans le cadre d’un référé suspension – Art. L.600-3-1 C. Urb.
Désormais, l'urgence est présumée en cas de référé-suspension introduit contre les décisions de refus d’occuper ou d’utiliser le sol (refus de permis de construire, d’aménager, de démolir, ou d’opposition à une déclaration préalable).
Cette nouvelle règle s’applique à tous les référés introduits après la publication de la loi.
➡️ Interdiction de substituer les motifs de refus d’un permis de construire au-delà d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement de la requête - Art. L.600-1
En cas de recours contre une décision de refus d’autorisation d’occuper ou utiliser le sol, l’auteur de la décision ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.
Cette disposition complète l’obligation existante faite à l’administration d’exposer l’intégralité des motifs de refus dans sa décision (Art. L.424-3 C. Urb.)
➡️ Reduction à 1 mois du délai de recours gracieux ou hiérarchique, et suppression de son effet interruptif du recours contentieux – Art. L.600-12-2 C. Urb.
Le délai de recours administratif (gracieux ou hiérarchique) contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois.
Désormais, ce recours administratif n’est plus interruptif du délai de recours contentieux et ne le proroge donc pas.
Selon le Conseil constitutionnel, ces dispositions ne seront applicables qu’aux seuls recours formés contre les décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi.
➡️ Renforcement de la police de l’urbanisme – Art. L.481-1 C. Urb.
• Création d’une amende administrative d’un montant maximal de 30.000 euros.
• Augmentation du plafond des astreintes assortissant la mise en demeure de régulariser les constructions, portée de 500 à 1.000 euros par jour de retard, dont le montant total est plafonné à 100.000 euros au lieu de 25.000 euros.
• La contestation de l’amende administrative et/ou de l’astreinte n’aura pas de caractère suspensif.
• Introduction de la possibilité pour l’Etat de se substituer à l’autorité locale compétente pour exercer les poursuites, et notamment collecter l’amende administrative et les astreintes.
• Extension pour l’autorité compétente de procéder aux démolitions des constructions illégales lorsque la régularisation est impossible, lorsque ces constructions sont situées hors des zones urbaines.
Un article extrait de La Lettre des Affaires Publiques - Décembre 2025
