La régularisation du non-paiement des loyers postérieurs par le preneur peut intervenir jusqu'au jour où le juge statue
Cour de cassation, chambre commerciale 4 février 2026, n°24-21.337
Ce qu’il faut retenir :
Le juge-commissaire doit apprécier, au jour où il statue, le défaut de paiement des loyers postérieurs par le preneur pour prononcer la résiliation du bail.
Pour approfondir :
Dans cet arrêt, un bailleur a donné à bail un local commercial à un preneur par acte en date du 29 janvier 2016. Par jugement en date du 7 novembre 2022, le Tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard du preneur. N’ayant pas reçu le paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture, le bailleur a saisi le juge-commissaire d’une requête en date du 23 mars 2023 aux fins de voir constater la résolution du bail commercial.
Pour rappel, l’article L.622-14, 2°, du Code de commerce prévoit que la résiliation d’un bail peut intervenir lorsque le bailleur, qui n’a pas été réglé des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, en fait la demande au terme d’un délai de trois mois courant à compter de ce même jugement.
Ayant constaté le non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture par le preneur dans le délai légal de trois mois, la Cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement de première instance prononçant la résiliation du bail commercial. Le preneur fait grief à l’arrêt de constater la résiliation du bail dans la mesure où il avait réglé les loyers litigieux avant que le juge-commissaire ne statue.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier aux motifs que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que ces loyers et charges demeurent impayés.
Par cet arrêt la Cour de cassation confirme son interprétation extensive de l’article L.622-14, 2°, et autorise le preneur à régulariser le paiement des loyers postérieurs au-delà du délai de trois mois prévu par le texte, et ce jusqu’au jour où le juge-commissaire statue sur la résiliation du bail.
Cette solution, consacrée en 2024, s’inscrit dans la volonté de la Haute juridiction de protéger le locataire contre la perte du contrat de bail en lui laissant un répit pour trouver les fonds nécessaires au règlement des loyers. La Cour de cassation place en priorité le sauvetage de l’entreprise et cela passe par la préservation du bail en tant actif essentiel au redressement.
À rapprocher :
- Com. 12 juin 2024, n° 22-24.177;
- CA Paris, 2 juillet 2024 n° 23/16866 ;
- L. 622-14 du Code de commerce.
Un article rédigé par Ernest ARMINJON du département Entreprises en Difficulté et Retournement
